Derfor foretager vi, som en del af vores proces ved salg af investeringsejendommen, en særlig gennemgang af ejendommens dokumentation for at på overblik over, hvilke eventuelle svagheder, der måtte være heri. 

Formålet med denne vendor due diligence er at være på forkant med situationen og hjælpe sælger med at udbedre de svagheder, der måtte være i det omfang det er muligt og så være klart med forklarende svar, hvis købers due diligence gennemgang måtte adressere de samme problemstillinger.

Eksempel på proces ved salg af Investeringsejendomme:
• Besigtigelse og gennemgang af ejendommens dokumenter
• Eventuel teknisk gennemgang
• Værdifastsættelse af ejendommen(e)
• Tiltag til optimering af salgsværdi, eventuelt arkitekt m.v.
• Handlingsplan og topklasse salgsmateriale
• Afdækning af finansieringsmuligheder, eventuelt indhentning af indikativt lånetilbud
• Salgsproces, herunder dialog med investorer samt markedsføring via internettet, dagblade og andre platforme
• Forhandling af vilkår, due diligence og indgåelse af endelig købsaftale m.v.

Den rigtige lejekontrakt er penge værd
Korrekt udformning af boliglejekontraktens særlige vilkår er helt afgørende for at sikre den optimale lejeindtægt. 
Det skal ses på baggrund af leje- og boligreguleringslovens mange forskellige regler om lejefastsættelse, som kan opdeles i disse hovedgrupper:

• Omkostningsbestemt husleje er et udtryk, som ikke kan findes i hverken leje- eller boligreguleringsloven. Det er et begreb, der baserer sig må årelang praksis ved huslejenævn og bolig- samt landsret siden indførelsen i 1975. Omkostningsbestemt husleje består af ejendommens afkast samt rimelige og nødvendige driftsudgifter, herunder også afsætning til ind- og udvendig vedligeholdelse. 

Desuden kan tillægges beregnet forbedringsleje for udførte forbedringer i ejendommen som helhed fx isolering eller individuelle forbedringer som nyt køkken. 

”Det kan nogle gange være en skattejagt at søge efter en ejendoms historiske dokumentation”,

siger Tage Bergsbo og fortsætter: 

og er den nuværende ejer ikke i besiddelse af dokumentation, gælder det om at trække informationer ud af huslejenævn, Grundejernes Investeringsfond, lejerne samt en eventuel beboerrepræsentation “

Det er naturligvis at foretrække, hvis forbedringsudgifterne kan dokumenteres (kopi af leverandørfakturaer) – men da det jo sagtens kan være udgifter, der er afholdt for mange år siden og med flere mellemliggende ejerskifter, så ses desværre, at den historiske dokumentation ikke eksisterer eller er stærkt mangelfuld – og det vil typisk have negativ effekt på ejendommens prisfastsættelse.

• For at lette de administrative byrder for ejere af ejendomme omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje blev der for ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder indført lempeligere regler om lejefastsættelse pr. 1. januar 1995.

I disse småejendomme fastsættes lejen efter reglerne om det lejedes værdi, dog må lejen ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand, hvor lejen er fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.

Ejerne af småejendomme skal således kigge over på tilsvarende store omkostningsbestemte ejendomme og så fastlægge lejen, så den ikke væsentligt overstiger lejeniveauet i disse ejendomme.

Er lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi (se nedenfor), kan udlejeren forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 2 år efter lejeforholdets begyndelse eller 2 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen var væsentligt lavere end det lejedes værdi.

• I beboelsesejendomme, der aldrig har været omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje og som derfor heller ikke kan være småhuse er lejen som udgangspunkt regulereret af reglerne om det lejedes værdi – det er tilfældet i ejendommen, hvor mere end 80 pct. af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse (kaldes 80/20 ejendomme) samt i beboelsesejendomme beliggende i kommuner, hvor kommunal-bestyrelsen har bestemt, at boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt leje m.v. ikke skal være gældende (kaldes § 47-ejendomme).

Er lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi kan udlejer i disse ejendomme forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil og ved sammenligning med den leje, der er almindelig gældende i kvarteret eller området for tilsvarende lejemål (hus eller husrum) med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelses-stand jf. lejelovens § 47.

Fravigelse
Reglerne om omkostningsbestemt leje, lejeregulering jf. det lejedes værdi, samt skatte- og afgiftsregulering kan fraviges i lejeaftaler om en:

• beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter 31. december 1991. Husk, at fravigelserne skal fremgå klart i lejeaftalens særlige vilkår.

• en beboelseslejlighed, der den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyttedes til erhvervsformål eller når lejeforholdet angår en nyindrettet beboelseslejlighed eller et nyindrettet enkeltværelse i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse eller hvis der er tale om beboelseslejligheder eller enkeltværelser i en nypåbygget etage, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004.

Husk, at fravigelserne skal fremgå klart i lejeaftalens særlige vilkår og at det desuden er et formkrav, at det skal fremgå af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af disse bestemmelser i lejelovens § 53.

I disse lejemål er der fri lejefastsættelse og der kan aftales regulering af lejen én gang årligt efter udviklingen i nettoprisindekset (men ikke noget med minimumsregulering) – tidligere kunne der aftales stigninger med faste beløb til bestemte tidspunkter (trappeleje) men den mulig udgik ved revisionen af lejeloven pr. 1. juli 2015. Aftaler om trappeleje i lejekontrakter indgået før 1. juli 2015 er dog fortsat gyldige.

Eksempel
I en ejendom med 4.100 m2 beboelseslejligheder administrerer ejer og administrator i den vildfarelse at ejendommen er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje og derfor udlejes til maksimalt 1.200 kr. pr. m2.

Men ejer og administrator har overset, at der er tale om en tidligere erhvervsejendom der er konverteret til beboelse efter 31. december 1991 og som med korrekt udarbejdede lejekontrakter vil være omfattet af fri lejefastsættelse og vil kunne udlejes til fx 1.400 kr. pr. m2.

Forskellen i en salgssituation vil – alt andet lige – være 200 kr. x 4.100 m2 = 820.000 kr. i årlig merleje, hvilket ved et afkast på 3,85 % betyder en merpris på ca. 21 mio. kr. 

Gennemgribende forbedrede lejemål

Er der beboelseslejemål, som er blevet gennemgribende forbedret efter reglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2 vil en køber stille krav om at:

• forbedringsudgifterne kan dokumenteres (kopi af leverandørfakturaer) – og det kan jo sagtens være udgifterne, der er afholdt for mange år siden og med flere mellemliggende ejerskifter.

• informationskravet efter § 5, stk. 4 (tidligere stk. 3) er opfyldt og at det kan dokumenteres.

Informationskravet betyder, at udlejeren skal orientere de øvrige lejere eller beboerrepræsentanterne om, at den pågældende beboelseslejlighed ønskes gennemgribende forbedret og med oplysning om indholdet af disse regler. Denne orientering skal ske efter at det pågældende lejemål er opsagt eller ophævet og inden ny lejeaftale indgås.

Beboerrepræsentanterne eller lejerne kan da inden 14 dage efter, at orienteringen er givet indbringe en sag om manglende vedligeholdelse for huslejenævnet – der kan kun angives mangler uden for de enkelte lejemål.

Orienteringspligten blev indført pr. 1. januar 2001 og gælder for første udlejning foretaget efter denne dato.

Det er fastslået af Højesteret, at det kun er i forbindelse med den første udlejning efter den gennemgribende forbedring efter § 5, stk. 2, at dette informationskrav finder anvendelse.

• at det dokumenteres, at ejendommen opfyldte kravet om energimærke på mindst D eller at energikravet på anden vis er opfyldt, gældende når første udlejning efter den gennemgribende forbedring efter § 5, stk. 2 er sket efter 1. juli 2014.

Kan sælger ikke på tilfredsstillende vis fremlægge denne dokumentation, vil det have en negativ betydning på ejendoms prisfastsættelse.

Her kan læse anden udgave af vores minimagasin Arealisme® hvor vi går i dybden med relevante emner i branchen.

På vores referenceside kan du læse om, hvordan vores kunder mener, vi har skabt merværdi for dem